瑕疵担保責任とは
不動産を取引する際に発生する売り主の責任であり、瑕疵という言葉は法律や契約書などで使われることがありますが、一般的な日常会話ではあまり耳にしません。
不動産を売却した人は、売り主として、瑕疵担保責任を負い、買い主に予期せぬ負担が生じないようにする義務があります。
瑕疵とは、建物の傷や地面のヒビなどの目で見てわかる問題だけでなく、売買契約時に公表された情報と実際の物件の状況に差異がある場合も含まれます。
買い主は、このような瑕疵のある物件の場合に、損害賠償を請求することができます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任という言葉は、不動産取引においては古くから使われてきました。
しかし、2020年に行われた民法の改正により、瑕疵担保責任の代わりに「契約不適合責任」という言葉が新たに使われるようになりました。
内容としては大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法に関しては一部異なる点があります。
したがって、この点についても理解しておくことが重要です。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、外見上はわからない「隠れた瑕疵」についても責任を負います。
つまり、建物の外部の傷だけでなく、内部の問題や構造上の欠陥なども含まれます。
これは買い主に公正な取引を提供するための措置であり、売り主は情報を隠したり虚偽の情報提供をすることを避ける必要があります。
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目に見えない部分に存在する建物や土地の問題を指します。
外見上は問題がなく見えるかもしれませんが、実際には内部に問題があるケースです。
具体的な分類としては、物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵などがあります。
物理的瑕疵とは、外見上は問題がないように見えるものの、内部に瑕疵が存在する状態を指します。
例えば、壁や床の内部に発生した隠れた傷や腐食、配管の問題などが該当します。
これらの問題は外からは見えないため、購入前の内覧などでは確認しづらいですが、売り主はそのような瑕疵を負担する責任があります。
法律的瑕疵とは、法律に違反したり、公的な手続きが不備な物件の状態を指します。
例えば、所有者が適切な権限を持たずに不動産を売却していたり、建築基準法の規定に違反している場合などが該当します。
買い主は、これらの法律的瑕疵によって損害を受けた場合、売り主に対して損害賠償を請求することができます。
環境的瑕疵とは、土地や周辺の環境に問題がある場合を指します。
例えば、土地が汚染されていたり、周辺に騒音や悪臭がある場合などが該当します。
これらの問題は建物の内部の問題ではなく、周辺環境に起因するものですが、買い主は売り主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。
住宅で発生する物理的な問題の一例：雨漏りや白アリ被害
住宅を新しく購入し、住み始めた際に、建物には物理的な問題が生じる場合があります。
その一例として、雨漏りや白アリ被害が挙げられます。
雨漏りは、雨水が建物内に浸み込み、壁や床などにダメージを与える状況を指します。
白アリ被害は、建物内に害虫である白アリが存在し、木材を食い荒らしてしまう悪影響を表します。
これらのケースは、住宅に物理的な瑕疵があると判断されます。
つまり、建物の構造や材料に問題があり、その結果生じたトラブルです。
瑕疵担保責任とは